BGH zur Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerberaummietrecht

22.03.2022,  Rechtsanwalt Marc Theobald, Frankfurt

Zur Mietzahlungspflicht des Gewerbemieters im Falle einer hoheitlich angeordneten Geschäftsschließung aufgrund der COVID-19-Pandemie   BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21

Mit Urteil vom 12.01.2022 zu Az. XII ZR 8/21 hat der BGH der schon seit einiger Zeit schwelenden Diskussion ein vorläufiges Ende gesetzt, ob ein Gewerbemieter aufgrund einer auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführenden behördlich angeordneten Schließung seines Einzelhandelsgeschäfts berechtigt ist, die Mietzahlungen ganz oder teilweise einzustellen.


 


Der BGH urteilte, dass eine pandemiebedingt angeordnete Geschäftsschließung jedenfalls keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel an der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründet.


 


Schon nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH stellten öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeeinträchtigungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache entgegenstehen, nur dann einen Sachmangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben; BGH, Urteil vom 02.11.2016 zu Az. XII ZR 153/15. Eine behördlich angeordnete Schließung des Einzelhandelsgeschäfts wegen der COVID-19-Pandemie knüpft jedoch nicht an die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der Mietsache an, sondern an den Geschäftsbetrieb des Mieters und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr. Die Behördenmaßnahme untersagt weder dem Mieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume noch dem Vermieter in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht die Überlassung der Mieträume an den Mieter. Die Mietsache steht dem Mieter vielmehr ungeachtet der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. Die Schließungsanordnung betrifft damit allein das Risiko des Mieters, mit der Mietsache Gewinne zu erzielen, womit sie sich als betriebs- und nicht als objektbezogen erweist. Da die Zugangsbeeinträchtigung nicht auf den konkreten baulichen Gegebenheiten der Mietsache beruht, lässt sich eine Mangelhaftigkeit der Mietsache auch nicht daraus ableiten, dass durch die behördliche Schließungsanordnung der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden des Mieters ausgeschlossen oder beeinträchtigt ist. Ein Mangel an der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ergibt sich auch nicht aus dem vereinbarten Mietzweck, die Mietsache zum Verkauf und zur Lagerung von Waren einzusetzen. Denn ohne eine anderslautende Vereinbarung ist das Leistungsversprechen des Vermieters nicht dahin zu verstehen, dieser wolle dem Mieter die vereinbarte Nutzung unter allen erdenklichen Umständen gewährleisten.


 


Der BGH entschied ferner, dass der Mieter auch nicht deshalb von seiner Verpflichtung zur Mietzahlung befreit ist, weil dem Vermieter die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ganz oder teilweise unmöglich geworden sei; §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB. Denn dem Vermieter ist es trotz der behördlichen Schließungsanordnung nicht unmöglich, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache entsprechend dem vereinbarten Mietzweck zu gewähren. Der Vermieter erfüllt auch während der Zeit der Betriebsschließung die von ihm mietvertraglich geschuldete Leistung, sofern er nicht vertraglich eine Einstandspflicht für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernahm.


 


Nach Ansicht des BGH kommt im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, allenfalls ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Zur Begründung führt der Senat aus, dass bei der Gewerberaummiete das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache zwar grundsätzlich der Mieter trage, doch wenn die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie durch eine Geschäftsschließung für einen gewissen Zeitraum beruhe, ginge dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus.


 


Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB beinhalten ein so genanntes hypothetisches und ein normatives Element. Von einer Erfüllung des hypothetischen Elements ist laut BGH auszugehen, da die Parteien den Mietvertrag regelmäßig mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie bei dem zurückliegenden Vertragsabschluss die Möglichkeit einer Pandemie und die damit verbundene Gefahr einer hoheitlich angeordneten Betriebsschließung vorausgesehen und bedacht hätten. Aus Sicht des BGH hätten redliche Vertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene Risiko nicht einseitig zulasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen.


 


Auf normativer Ebene verlangt § 313 Abs. 1 BGB als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.


 


Hierfür muss der Mieter darlegen und beweisen, welche Nachteile ihm durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Dazu muss der Mieter den konkreten Umsatzrückgang im Schließungszeitraum darlegen und beweisen. Betreibt der Mieter mehrere Einzelhandelsgeschäfte, soll sich diese Darlegungs- und Beweislast gleichwohl nur auf das in Frage stehende Mietobjekt erstrecken, nicht auf das Gesamtunternehmen, mag dieses wirtschaftlich auch leistungsfähiger sein als die einzelne Filiale. Für den Fall, dass der Vermieter einzuwenden beabsichtigt, dass die vom Mieter behaupteten Verluste nicht auf der COVID-19-Pandemie beruhen, trifft ihn, den Vermieter, hierfür die Beweislast. Jedoch selbst dann, wenn dem Vermieter dieser (Gegen-)Beweis nicht gelingt, obliegt es dem Mieter zusätzlich, den Nachweis zu erbringen, dass die Nachteile für ihn ein Ausmaß erreicht haben, dass ihm eine vollständige Mietzahlung für den Schließungszeitraum unzumutbar ist und deshalb eine Vertragsanpassung erforderlich wird. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters soll hierfür nicht erforderlich sein, obwohl der BGH nach bisheriger Rechtsprechung erst bei einer Überschreitung des zumutbaren Störungsrisikos, der so genannten „Opfergrenze“, beispielsweise einer drohenden Existenzvernichtung im Falle der Beibehaltung der vertraglichen Vereinbarungen, eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage für möglich hielt; vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2000 zu Az. XII ZR 279/97; Palandt/Grüneberg, § 313 BGB Rz. 24 m.w.N. Diese Hürde scheint der BGH in seinem aktuellen Urteil vom 12.01.2022 zugunsten des Mieters etwas abgeschwächt zu haben.


 


Zusätzlich muss der Mieter darlegen und beweisen, welche zumutbaren Anstrengungen er ergriffen hat, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu verhindern. Hierzu könnte beispielsweise der weitere Ausbau eines Internetportals zählen, um die im stationären Verkauf für die Dauer der Schließungsanordnung nicht veräußerbaren Waren zumindest über den ggf. existierenden Onlineshop zu verkaufen. Weiter sind zulasten des Mieters finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die er aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erhalten hat. Hierzu zählen z.B. Überbrückungshilfe I-III und Kurzarbeitergeld, nicht aber Darlehen, weil durch sie der Mieter keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht. Behauptet der Mieter hingegen, keine staatlichen Leistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat.


 


Damit hat der BGH erstens klargestellt, dass ein etwaiger Vertragsanpassungsanspruch des gewerblichen Mieters nach § 313 Abs. 1 BGB zur Reduzierung der Mietzahlungspflicht allenfalls in den Zeiträumen grundsätzlich in Betracht kommen kann, in denen es zu einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung aufgrund der COVID-19-Pandemie kam. Die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage sind dagegen nicht anwendbar, wenn der Mieter lediglich niederschwellige Behördenanordnungen zu befolgen hat, etwa die Einhaltung eines Hygienekonzepts oder die Reduzierung der Kundenzahl, die sich gleichzeitig in den angemieteten Geschäftsräumen aufhalten.


 


Zweitens hat der BGH der Rechtsauffassung eine Absage erteilt, die aufgrund der COVID-19-Pandemie eine pauschale Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter vornehmen wollte, da die Folgen der Viruspandemie für keine Vertragspartei vorhersehbar gewesen seien; so z.B. OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 zu Az. 5 U 1782/20. Entscheidend sind nach den Senatsausführungen vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls.


 


Schließlich ist drittens aus den Ausführungen des BGH zu schließen, dass die von ihm thematisierten Einzelfallumstände keinesfalls als abschließende Aufzählung zu begreifen sind. So sind bei der gebotenen Gesamtabwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen, zudem hatte ein Instanzgericht im Vorfeld der Senatsentscheidung einem Mieter beispielsweise angekreidet, dass er keine Betriebsschließungs-/-unterbrechungs
versicherung abgeschlossen hatte, obwohl diese gegen den Krankheitserreger
Sars-CoV-2 Versicherungsschutz gewähre; Landgericht Mannheim, Urteil vom 25.11.2021 zu Az. 25 O 48/21. Ein anderes Instanzgericht lastete es dem Mieter an, dass ein Zahlungsschuldner verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit und deren Erhaltung haftet und daher in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden hat. Ein Versäumen der Rücklagenbildung einschließlich dessen Folgen dürften jedoch auch in Pandemiezeiten weder vollständig noch teilweise zu einer Belastung des Vermieters führen; Landgericht München I, Urteil vom 25.01.2021 zu Az. 31 O 7743/20.


 


Vor diesem Hintergrund dürfte es im Folgenden Sache der Instanzgerichts sein, im Rahmen einer Gesamtabwägung aller Einzelfallumstände § 313 Abs. 1 BGB in der Weise auszulegen, dass es der vom BGH vorgegeben Richtschnur entspricht und dabei gleichzeitig die Rechtsprechung im Lichte der bisher einmaligen Pandemiesituation weiter fortentwickelt.