Veräußerung fremder Grundstücke durch Prokuristen

26.09.2020,  Rechtsanwalt Dr. Frank Maier, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

OLG Köln, Beschluss vom 9.12.2019 – 2 Wx 346/19   Der für einen Kaufmann handelnde Prokurist ist zur Veräußerung und Belastung von fremden Grundstücken nicht ermächtigt, es sei denn, dass ihm diese Befugnis besonders erteilt ist (§ 49 Abs. 2 HGB).

Die zur gemeinsamen Vertretung berechtigten Gesamtprokuristen einer gewerblich tätigen Testamentsvollstreckerin hatten den Grundbesitz eines Verstorbenen veräußert, aufgelassen und die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Käuferin auf Übertragung des Eigentums im Grundbuch bewilligt und beantragt. Das Amtsgericht Köln/Grundbuchamt hat durch eine Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass zur Eintragung der Auflassungsvormerkung die Genehmigung der vertretungsberechtigten Vorstandsmitglieder der gewerblich tätigen Testamentsvollstreckerin erforderlich sei und hierfür eine Frist gesetzt. Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, dass eine Ermächtigung für die Gesamtprokuristen gemäß § 49 Abs. 2 HGB im Handelsregister nicht eingetragen sei. Eine solche Ermächtigung sei zum Verkauf von Grundbesitz jedoch erforderlich. Die gewerblich tätige Testamentsvollstreckerin legte hiergegen Beschwerde zum Oberlandesgericht ein.


 


Das OLG Köln hat die Beschwerde zurückgewiesen. Das Grundbuchamt habe die Zwischenverfügung zu Recht erlassen, denn die handelnden Gesamtprokuristen seien zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken nicht ermächtigt und konnten die gewerblich tätige Testamentsvollstreckerin bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages nicht wirksam vertreten.


 


Zwar werde zum Teil in Literatur und Rechtsprechung die Auffassung vertreten, dass die Ermächtigung eines Prokuristen iSv. § 49 Abs. 2 HGB nur zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken des Kaufmannes erforderlich sei, für den der Prokurist tätig sei (also für eigene Grundstücke des Kaufmanns), nicht aber zur Veräußerung und Belastung fremder Grundstücke. Nach anderer Auffassung besteht die Beschränkung des § 49 Abs. 2 HGB jedoch unabhängig davon, wem das Grundstück gehört. Mangels Vertretungsmacht sei daher auch die Veräußerung eines fremden Grundstücks durch einen hierzu nicht (gesondert) ermächtigten Prokuristen im Namen des Inhabers des Handelsgeschäftes schwebend unwirksam. Die Veräußerung oder Belastung von Grundstücken sei traditionell kein Handelsgeschäft des Kaufmannes und dieser könne bei Bedarf jederzeit eine gesonderte Ermächtigung gemäß § 49 Abs. 2 HGB erteilen.


 


Die Entscheidung des OLG Köln hat grundsätzliche Bedeutung und stellt sich zudem in einer Vielzahl von Fällen, so dass das OLG Köln die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zugelassen hat, da es zu dieser Rechtsfrage, soweit ersichtlich, derzeit keine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt.


 


ANMERKUNG:


Die Erteilung der besonderen Befugnis gemäß § 49 Abs. 2 HGB stellt eine Erweiterung der Prokura dar, deren -deklaratorische- Eintragung in das Handelsregister erforderlich ist. Die Erteilung der besonderen Befugnis ist grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Prokura in einem Unternehmen erteilt wird, das sich ausschließlich mit dem Grundstückshandel befasst. Es macht keinen Unterschied, ob die Grundstücke zum Umlauf- oder zum Anlagevermögen gehören. Dies ist jedenfalls die herrschende Meinung in der Literatur. Eine abweichende Ansicht vertritt insoweit das OLG Hamm (Beschluss vom 13.10.2011, Deutsche Notarzeitung 2012, S. 230).